外遷后消失于商業領域2年之久，天榮汽配城南區地塊以18.78億元底價拍賣的爆炸消息，重回公眾視野。

以擬建的新龍路為界，偌大的天榮汽配城被劃分為南北區。兩年多前，南區汽配、建材商搬遷，傳出要建自貿區消息，此后再無動靜。而7個月前，北區上千家商戶也搬離。

豪擲18.78億的買主是誰？未來作何用途？天榮北區又要歸向何處？

【天榮南區以18.78億元底價拍賣】

豪擲18.78億元的買主，是新注冊的名為“鄭州金貿投資發展有限公司”的鄭州本地企業。這是家國企，背后有從金水區政府到市、省三級政府的投資身影。

買下的是河南自貿區鄭州片區金水區塊，共計約312.78畝，每畝均價約600萬元。

河南商報記者獲悉，近期，鄭州金水區出讓4宗商業用地，均為中國（河南）自由貿易實驗區鄭州片區金水區塊產業儲備用地，共計約20.852萬方，折合約312.78畝。4宗地均被鄭州金貿投資發展有限公司以總價約18.78億元摘得。

這四宗地塊，合圍成北至新龍路、南抵柳林東路、西起花園路、東達中州大道的四邊形區域，恰好是河南自貿區鄭州片區金水區塊，也即是于2018年外遷的天榮汽配城南區。

△拍賣的四宗商用地塊

財大氣粗的鄭州金貿投資發展有限公司，不止是買了地面。隔了一天，同一區域再傳土拍消息。該區域4宗地下交通服務場站用地，面積合計34.29畝，也被鄭州金貿投資發展有限公司以底價收入囊中，總價1433萬元。

△天榮汽配城南區被圍擋圍攏

這也是時隔兩年后，天榮汽配城南區再傳新動靜。兩年前的春夏之交，因為被劃入金水自貿區地塊，天榮汽配城南區被外遷令突襲。上千家汽配、建材商戶，在不足一個月時間內離場。地上附著物拆除，原址成為一片空地，四周被3米高圍擋圍起。

自此，曾人流如注、日進斗金的天榮南區陷入靜默。

兩年后，18.78億元的高價地拍，讓天榮汽配城重拾高光。一同激活的，還有人們對地塊未來模樣的想象和期待。

【要建國際金貿港，兩年后投用】

兩年多前，每平超百元的月租金價格，將這里推向鄭州汽配江湖的財富中心，數以百計千計的批發零售商在此完成原始積累后走出。如今，未建就高達18.78億元的土拍價格，更讓外界猜想不斷，這里未來會建成什么？

金水區相關部門人士回應了河南商報記者的采訪。該負責人說，該地塊要建設鄭州國際金貿港項目，項目控規已獲市政府批復，建設用地已于1月12日通過招拍掛取得土地使用權。

“要在凈地上重新蓋，目前正在做土方建設，預計2023年建成投用。”該負責人告訴河南商報記者，“鄭州國際金貿港項目總建筑面積約136萬㎡，其中地上約80萬㎡、地下約56萬㎡，建設內容以高品質商務辦公為主，并輔以特色商業、國際酒店、會議展示中心、人才公寓等配套功能。”

△天榮汽配城南區將建設國際金貿港項目

同時，該地塊涉及有220千伏高壓線架空入地遷改工程。該工程尚未完工。

此外，河南商報記者了解，鄭州國際金貿港項目已成功納入鄭州市32個核心板塊之中。位居商圈密集的鄭州北部老牌商業集聚區，又是金水區唯二（另一個為金科智慧城片區）入選核心板塊的項目，該項目被賦予了“建設成為鄭州北部城區新地標”的期待。

該負責人稱，該項目將著力構建以總部經濟為核心引領、以新興金融服務和國際商貿為主要特色、以高新科技為先導培育、以高端商務服務為配套支撐的多元化產業生態體系，打造新型總部基地和創新金融中心、跨境貿易中心、科技成長中心，形成城區發展新地標、創新經濟新引擎、對外開放新門戶。

為了扶持企業入駐，金水區在2020年12月發布了《中國（河南）自由貿易試驗區鄭州片區金水區塊產業扶持辦法（試行）》（金政〔2020〕31號），簡稱“金水自貿十條”。

相關部門人士解讀稱，對符合條件且在鄭州國際金貿港購置1000㎡以上自用辦公用房的企業，給予最高不超過1000萬元辦公用房補貼。對在鄭州國際金貿港及其關聯園區范圍內租用辦公用房的企業，給予相應房租補助。

【保利拿下天榮北區，要建住宅商業】

以正在修建的新龍路為界，偌大的天榮汽配城被劃分為南北區。如不出意外，天榮南區地塊歸宿既定。那么，天榮北區，歸向何處？

2020年6月，天榮北區上千家商戶，完成疏解。至今，原址成排的商鋪空置，掉落的門頭和未來得及搬離的雜物，散落一地，市場封閉，空無一人。

不過市場不會永久空置。河南商報記者就此采訪國基路街道辦獲悉，天榮北區規劃建住宅和商業，隸屬于柳林村城中村改造范疇，開發商為保利。

△已經搬空的天榮北區

與此同時，原天榮管理團隊，往東北方向走了6公里，落子金水區周莊，扎下木樁，要建新天榮市場，名字為“楊金智慧汽配產業園”（又名“天榮在線汽配物流園”）。原班管理團隊，欲將散落的汽配商重新集聚，再圖汽配霸業。

新市場，位居楊金路以北、迎賓路延長線以東，緊鄰東三環與中州大道，規劃用地256畝，總建筑面積15萬平方米。

新市場招商部，即位于緊挨中州大道的原天榮東門。近期，河南商報記者探訪時，工作人員稱，2021年即可實現入駐開業。其稱，不同于老天榮的鋼結構，新天榮采用鋼筋混凝土框架結構。

【存量批發商業如何“向史而生”？】

隨著城市化進程的加速，電商帶來的交易渠道變革，消費模式和習慣的迭代，以及批發業增長紅利的消退，傳統專業市場集體陷入升級轉型的困境。

過去一直在零售領域被頻頻提及的話題——存量商業改造，也在考驗著逐漸老去的老舊批發市場。如何革新存量批發商業？

天榮汽配城南區推倒重來，金三角服裝城改建為佳寶金三角女裝市場，京莎鞋世界改造為佳紛天地零售商場，錢塘箱包城改為天中里，均是存量批發商業改造的典型案例。

存量商業改造，既要兼顧已積淀多年的產業基礎、商圈特色，又要對舊項目進行個性化、品質化的升維，激活這些商業中的存量資產，使其再度煥發生命力，并不容易。

其中，有些完全摒棄了原有的產業基礎，切換了新賽道，比如北建材改為了二手車品牌集聚地；有些則在原賽道上做了硬件升級、業態調整、模式更新，比如天榮服裝城升級為了大觀國貿，主打原創設計師服裝基地；有些則是完全從商業中走出，轉型為了毫不相干的其它項目，比如陳砦蔬菜批發市場原址變成了市政道路。

當下，零售商業過度飽和，商業地產由增量市場邁入存量市場，2019年的數據就顯示，國內開業超過10年及以上、面積3萬平方米及以上的購物中心就有461個。批發商業領域依然不例外，如今鄭州汽配市場多達十多家，競爭飽和，每家都吃不飽。如何轉型，成為存量老舊商業價值再造的關鍵。